七点视角 | 老旧小区改造第五弹:京式“劲松”

在城市更新全面提速下,北京老旧小区改造提速的背后是复制“劲松模式”,吸引社会资本参与,通过各方利益再平衡进而推动老旧小区改造取得实质性进展。2020年5月14日,北京住建委官网公布了《2020年老旧小区综合整治工作方案》:老旧小区综合整治已纳入北京市重点工程。

 

 

在《2020年老旧小区综合整治工作方案》中,北京对2020年老旧小区综合治理提出了明确的目标:实现80个老旧小区综合整治项目开工,完成50个老旧小区综合整治项目,完成固定资产投资12.8亿元。

 

推广劲松模式  加速旧改进程

 

其实自从2017至2019年,北京已经累计确认243个老旧小区综合整治项目名单,涉及295个老旧小区,北京市通过“菜单式”改造完善配套设施,补齐短板,优化功能,改善居住环境。

 

 

如果2020年要完成50个小区,那就是一年要干成2-3年的量,北京旧改必须要全面加速了,这就如同上海的“城市更新中心”、苏州的“片区联动理念”、广州的“城中村改造”一样,北京急需一台旧改“提速器”。​ 北京经过多年探索,提出完善并复制推广“劲松模式”,来为旧改按下加速键。

 

 

早期北京老旧小区改造工作之所以进展缓慢,是因为长期困扰的“资金、利益、运营”三大难题一直未得到有效解决。 5月份北京公布的《整治方案》中,便提到“试点探索社会力量参与后期管理模式,推广劲松模式,总结其他项目经验,形成多种可复制、可推广的管理经验和模式”。

 

 

《整治方案》指出,研究探索社会资本参与老旧小区综合整治的定位、参与方式和投资回报方式。鼓励具备投资、规划设计、改造施工、运营服务能力的民营企业作为投资、实施和运营主体。 北京市委书记蔡奇也曾在公开场合多次肯定“劲松模式”,表示老旧小区综合改造要积极引入社会资本参与,不断提高居民生活的便利性。

 

突破传统  劲松模式大胆创新

 

2018年,在全市老旧小区改造工作稳步推进的背景下,北京市劲松街道以劲松北社区为试点,引入社会力量推进老旧小区综合改造和有机更新,探索出独特的“劲松模式”,使得劲松小区从众多老旧小区改造中脱颖而出。

 

 

劲松小区是改革开放后第一批成建制的楼房住宅区,分为一至八区。它始建于上世纪70年代,目前楼龄已超过40年,普遍设施老旧,缺乏绿地和文体、停车设施,且没有物业公司管理。此前数年,这里虽已开展过抗震加固、外墙保温等改造工程,但未能从根本上改善居住条件。

 

 

老旧小区改造,最缺的就是钱。没有改造资金来源、不产生新的盈利空间,自然没有企业愿意投入。而仅靠政府投入杯水车薪,难以完成如此艰巨的改造任务,后续的长期管护就更是难以为继。以传统方式开展治理,难以从根本上解决劲松老旧小区的复杂问题。

 

 

面对居民的改造需求,劲松街道主动启动编制小区改造方案,在各个环节充分汇集居民诉求,并开始尝试引入社会资本,从设计规划到施工和后期物业管理,全流程引入社会企业参与老旧小区的综合整治。

 

 

于是首个引入社会机构、利用社会资本开展老旧小区改造的尝试在劲松一、二区启动了。属地街道与愿景集团合作,在规划、住建和房管等部门的指导下对小区开展综合改造和提升,共同探索社区长效发展的创新模式。

 

最终,劲松街道吸引约3000万元社会资本进入,完成社区示范区2万平的改造。通过后续物业管理、使用者付费、政府补贴、商业收费等多种渠道,实现一定期限内的投资回报平衡。

 

 

可以说,充分汇集居民需求,吸引社会力量参与,劲松街道的探索实践为老旧小区综合改造课题进行了有益的尝试,也为其他治理类项目做好老旧小区综合改造工作提供了有益借鉴。 这就是“劲松模式”。

 

劲松成功之路  亮点多多

 

无论是以市场化推动更新与运营、持续有效地推进改造或是精准到居民需求的管控,劲松模式的成功之道,就在于让“错配”变“适配”。

 

运营模式:市场化方式推动更新与持续运营

 

“劲松模式”创新投融资机制,运用市场化方式吸引社会机构参与更新与物业管理。同时将劲松一区、二区作为先行试点由社会机构投入改造,通过后续的物业管理、服务的使用者付费、政府补贴、商业收费等多种渠道,实现一定期限内投资回报的平衡,形成社会机构对城市老旧社区改造介入的吸引点。 在业内看来,“劲松模式”运用市场化方式,吸引社会力量参与,是创新老旧小区投融资机制的有效实践。

 

推进模式:“五方联动”

 

老旧小区改造的长效机制的关键在于,改造者要把小区当成一个生命来看,和居民充分地交流,以人为本地进行“友好”改造,从而达到天然的人居和谐。 基于此,劲松试点探索出了一条“区级统筹,街乡主导,社区协调,居民议事,企业运作”的“五方联动”机制,由区级部门领导,区委办局、街道办事处、居委会、社会单位和企业代表五方联动,共同推进社区综合整治。

 

 

公众参与:精准的需求管控

 

在“劲松模式”的具体实践中,社区居民全程参与,自主选择社区改造内容。为精准定位居民的需求,劲松街道和企业项目团队通过入户访谈、现场调研、组织座谈、召开评审会等方式,在深入了解居民需求后确定整治重点,实现了真正的“民有所呼,我有所应”。

 

北京将根据住建部《整治方案》的具体要求,在城市更新大趋势下,大力推进完善“劲松模式”,让其成为一种可复制的成熟商业模式,加快旧改这一惠及民生举措的步伐,为越来越多的北京居民,带来宜居、智能、幸福的新式北京生活。

 

七点平台

 

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