七点视角 | 老旧小区改造第六弹:深式“更新”

2020年10月11日,中共中央办公厅、国务院办公厅印发了《深圳建设中国特色社会主义先行示范区综合改革试点实施方案(2020-2025年)》,支持深圳在更高起点、更高层次、更高目标上推进改革开放。在国家战略的加持之下,深圳面临全新的发展机遇,而土地资源矛盾亦更加凸显。
深圳作为国内高新技术产业最顶尖的城市,最先面临土地紧缺、城市功能配套继续升级的情况。2009年,深圳首次提出“城市更新”概念,深圳成为了国内首先探索城市更新模式的城市代表,而历经10余年的探索改革,深圳也走出了一条属于自己的城市更新之路。
1980年,深圳经济特区正式成立,深圳以先锋之姿,承担起先行先试、为改革开放探路的重要历史使命。历经29年发展后,2009年,《深圳市城市更新办法》发布。作为改革开放排头兵,深圳又率先踏上了存量土地二次开发的探索之路。
2019年深圳出台《深圳市城中村综合整治总体规划(2019-2025)》,2020年7月21日,深圳市人大在网站对《深圳经济特区城市更新条例(征求意见稿)》公开征求意见,深圳正在全力打造高品质城市空间。
根据《深圳市土地利用总体规划2006—2020》,到2020年深圳全市建设用地总规模控制在1004平方公里以内,而早在2017年底全市现状建设用地已达996平方公里,新增土地所剩无几。如何通过存量用地的开发释放土地潜能、破解发展瓶颈,多年来深圳一直在探寻。
 
具体说来,可分为三个时间节点:
2004年,深圳出台《深圳市城中村改造暂行办法》,将城中村改造提上日程;
2009年,深圳市出台《深圳市城市更新办法》,在全国创新提出“城市更新”的概念,确定了“政府引导、市场运作”的原则,开始全面系统地推进城市更新;
2016年,城市更新事权由市政府和市直部门下放至区级行使,标志着深圳城市更新进入强区放权时期,极大提供了审批效率;
在过去的十年间,深圳的城市更新迈过了探索-发展-变革三个阶段,取得了卓越成效。
 
以南山大冲村改造为例,改造前为科技园旁的“握手楼”,改造后成为深南大道旁的新地标、网红打卡地,同时原有郑氏宗祠、大王古庙、大冲石、水塘及五棵老榕树等历史文物在项目建设中得以保存,让旧村文化遗产保护与城市建设有机结合。
而在深圳东部的岗头村,从一个人民生活困难的扶贫村,蜕变为一个正向高科技产业转型的智慧园区,实现集体经济和片区经济的腾飞。
 
蔡屋围废墟拔地而起京基100大厦,大冲旧村建起繁华商业城,鹿丹村由海沙危房变身高层豪宅……多年来,城市更新不断刷新深圳的面貌。
数据统计,2012年以来,深圳市城市更新供应用地连续多年超过200公顷,成为深圳土地供应的主要来源。
随着城市更新在深圳十个行政区全面落地,越来越多的市场主体加入进来,从最开始的只有本地房企和银行参与,到全国房企大举进入,各类金融机构全面参与,实现了深圳土地供给侧改革,从增量转型存量土地供应为主。
 
在这个历程中,深圳城市更新率先开启了以市场运作为主的二次城市化模式。作为国内首个全面从增量转型存量改造供地的城市,深圳的率先实践无疑起到先行示范的作用。深圳城市更新模式已经越来越受到全国各地政府关注,吸引各地地方政府学习借鉴,特别是在临近的大湾区周边城市。
深圳在较低的财政投入的情况下,通过市场运作的城市更新模式,实现了良好的经济社会效益。从经济效益方面而言,城市更新带动深圳的固定资产投资、地价收入以及相关税费收入;
从社会效益而言,城市更新项目通过公共利益配套设施土地及配套设施用房移交实现了大量公共利益落地,同时亦实现了规模可观的保障房及人才住房建设移交。
 
无论是在经济效益还是社会效益,深圳都在财政投入相对较低的情况下,提供市场运作的城市更新模式既供应了深圳急需用于发展的土地再生资源,同时亦实现了市场利益、公共利益以及业主利益多赢的局面。
更新十年,深圳城市更新在拓展存量土地,促进产业升级,完善城市公共配套,稳定房地产市场供应和保障房供应,拉动经济增长,以及助推特区一体化进程等方面起到了巨大作用。
 
总的来说,深圳城市更新政策特点就是以政府为引导,通过市场化运作完成城市更新项目的打造,吸引更多的企业参与其中,打造出更加出色的城市更新项目
深圳城市更新工作成绩斐然,保障了城市发展用地,提供城市品质,推动产业转型升级。但是,随着这项工作的不断推进,问题与困难也不断凸显。
 
作为城市更新的方式之一,深圳一直在加快推荐旧改的步伐。但一方面旧改项目难产得不到解决;另一方面,“钉子户”、“拆迁闹”难题久而不破。
城市更新是目前深圳商品房供应的主要来源,虽然政府每年都批复大量土地,但这十年来苦于拆迁难,政府、开发商和业主拉锯,导致许多旧改项目难产,最终停滞不前。
 
拆迁为什么这么难?根据此前规定,必须100%业主、100%的面积同意并签署《拆迁补偿安置协议》方能确认实施主体,也就是只要一户不同意,旧改都无法实施。
 
为了破局旧改难题,深圳自2015年起,就在内部多次征求意见,终于“五年磨一剑”,于2020年7月颁布了《深圳经济特区城市更新条例(征求意见稿)》,此条例也是国内部地方城市更新立法,深圳再一次走在了前列。
此次立法酝酿多年,旨在运用特区立法权进行创新和变通,破解城市更新拆迁难题。
 
条例规定:当已签订搬迁安置协议的合法产权比例不低于95%且符合房屋征收相关规定的,市、区政府可以对未签约部分房屋实施个别征收。
一、拟申请更新的旧住宅区年限应满20年。
 
二、明确搬迁最低补偿标准。
 
三、开发商不得进驻旧住宅区征集旧改意愿
 
四、更新市场主体可由业主票决
早在2009年,深圳就在全国率先提出“城市更新”概念,明确了“政府引导、市场运作”等原则,正因如此,一直以来深圳的城市更新市场化程度居全国之首。然而,与全国其他地方一样,“拆迁难”成为制约更新改造项目顺利推进的重大瓶颈。
 
当前,深圳的城市更新项目,绝大部分处于停滞状态,旷日持久的“拉锯战”令政府、开发商和业主等多方陷入“多输”困局。
 
此次立法酝酿多年,旨在运用特区立法权进行创新和变通,破解城市更新拆迁难题。
《深圳市城市更新办法》发布十年之间,四季更替,深圳却从未停下脚步,借由岁月洗礼而化茧成蝶,一步步迈向人们心中理想的都市——雄居粤港澳大湾区核心,跻身于国际性大都市之列。
经过十年的探索,从 “高楼包围宗祠”的大冲村改造到 “筑巢引凤”的坂田岗头村改造、从个别项目到片区统筹、从探索试点到规范高效……城市更新“深圳模式”已作为改革成果被广泛认可。
2019年,深圳被赋予建设中国特色社会主义先行示范区的伟大使命。在国家战略的加持之下,深圳面临全新的发展机遇,而土地资源矛盾亦更加凸显,加快深圳城市更新成为大势所趋,城市更新的价值不言而喻。
 
未来,深圳的城市更新仍在试图冲破时间的界限,进行更多的探索。
文章素材来源:深圳人大网、中国网地产、深圳日报、广东广播、城市更新旧改资讯、合一城市更新
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