七点视角 | 老旧小区改造第七弹:武汉加速度

保留旧的建筑,改造旧的建筑,在旧围墙后面建新建筑,让人看到,历史是怎样前进。
——本杰明·伍德
2020年1月3日武汉印发传达《武汉市老旧小区改造三年行动计划(2019-2021年)》,规划用3年时间,基本完成全市760个老旧小区,建筑面积约2713.95万平方米,居民约33.46万户的改造工作。
 
为加快推进城市更新工作,武汉积极学习借鉴上海等先进城市旧改经验。2020年7月31日,武汉市城市更新中心在武汉地产集团正式揭牌成立,同时相关部门为其赋能,该中心将负责统筹推进旧城改造等城市更新重难点项目落地实施,助力重要民生工程提速,实现城市功能和空间品质整体提升。

9月9日,武汉市自然资源和规划局完成《武汉市疫后重振规划(三年行动规划)》,该《规划》从5个专项出发,形成了“6”个三年行动计划。其中就包括,将在3年内完成465个老旧社区改造
 
受今年疫情影响,武汉老旧城区改造工作曾经暂停,但目标依然不减,“努力把失去的时间抢回来,把造成的影响补回来”,武汉拟将于2020年完成265个老旧小区的改造工作。

武汉对于城市的改造,已探寻十余年之久。从2013年至2018年,可谓是武汉大拆大建最热烈的时候,爆发了武汉大量的拆迁户,也是武汉楼市发展最迅猛的时候,这一阶段,也就是人们所说的“棚改”。
 
随着棚改项目遍地开花,武汉市的建筑现代化水平得到了较大提升。但作为一座有着深厚历史底蕴、独特人文风貌的城市,一味的拆除、重建对于城市总体形象并非百利无害。

武汉对于城市的改造,已探寻十余年之久。从2013年至2018年,可谓是武汉大拆大建最热烈的时候,爆发了武汉大量的拆迁户,也是武汉楼市发展最迅猛的时候,这一阶段,也就是人们所说的“棚改”。
 
随着棚改项目遍地开花,武汉市的建筑现代化水平得到了较大提升。但作为一座有着深厚历史底蕴、独特人文风貌的城市,一味的拆除、重建对于城市总体形象并非百利无害。

根据武汉市老旧小区改造三年行动计划公开资料显示,目前武汉老旧小区老旧小区改造包括小区内及小区红线外与小区直接相关的基础设施,其中,小区内改造主要分为3类:
 
1. 基本类基础设施改造。含水、电(含通信)、气、道路、路灯、安防设施、消防设施改造和违法建筑整治、生活垃圾分类、楼道修缮(含楼道照明改造)、绿化美化等11项。
 
2. 提升类基础设施改造。含停车场配建及优化、建筑本体公共部位修缮、加装电梯、功能用房建设等4项。
 
3.公共服务类设施改造。主要是在有条件的小区同步配套文体活动、养老、智慧便民等公共服务设施等3项。
不同于深圳“政府引导 市场运作”的旧改特点,武汉旧改更多的是遵循“政府主导 市场运作”的基本原则,拟将于2020年完成265个老旧小区的改造工作,基本解决2000年前建成的老旧小区市政基础设施配套不全、共用设施设备破损老化、环境脏乱差、物业管理机制不健全等问题,进一步改善城市人居环境,增强居民幸福感。
作为新一线城市的武汉,随着城市基建例如地铁建设、道路等铺开以及各行政区规划重点项目的逐步建设,对于老城区中难以拆迁的老旧社区而言,“旧改”将会成为这些小区主要的更新方式。
改革开放之后,随着城市建设的快速发展,老旧建筑群及其周边也面临着改造与升级。作为九省通衢的武汉,始终积极探索老旧城区的改造之路,留下了许多特色鲜明、成绩亮眼的旧改案例。
 
而在这些经典改造案例中,汉口青岛路片区作为自2005年以后,武汉最大的旧改项目,是不得不提到的浓重一笔。
形成于清末民初的青岛路,即是汉口近代工业的起源地和最早的的金融贸易中心,也是老汉口“十里洋场”的起首。
 
青岛路片区现存文物保护建筑5处、优秀历史建筑7处,其所在的江岸区沿江一带汇集了武汉80%以上的历史文化街区、76%以上的优秀历史里分、70%以上的优秀历史建筑,是武汉历史文化风貌核心区,被誉为“万国建筑博物馆”。
2005年,汉口租界区最北端的旧日租界区即永清片最先开始改造,并由香港瑞安集团一手打造成为武汉新兴的时尚商圈“武汉天地”,也成为武汉乃至全国范围内旧城改造的成功典范。
2007年,为配合过江隧道的建设,武汉市规划研究院开始制订《汉口原租界风貌区青岛路片保护规划》,并于2008年获得市政府审批。
 
2010年,为迎接辛亥革命百年庆典,切实落实青岛路片的保护与利用,特编制《青岛路片改造项目建筑方案》,汉口租界区最南端的旧英租界区的改造升级被提上日程。
2015年6月,珠海华发股份拿下青岛路旧改项目P(2015)049号地块。这是自2005年之后,武汉市最大规模的城市旧改项目。
由于青岛路片悠久的文化底蕴和完整的建筑留存,注定这是一个承载全城关注、牵动城市之根的旧改项目,如何在百年老汉口的人文根脉之上焕发建筑新颜,成为青岛路项目改造中亟需解决的首要任务。
2016年,青岛路项目总体规划方案完成,并获得了市政府的认可。2016年9月,项目正式启动修缮改造工作。
首先进行修缮工作的是圣教书局,以清水红砖再勾元宝缝、室内以木质构件的保存修复并结合天井和平屋面的恢复,建筑地基进行彻底的防潮处理,圣教书局的修缮工作充分尊重了历史建筑原貌。
而对于当年“汉口红万字会”的贺衡夫怡庐主楼,在充分认证必要性并进行全面加固后,搭建托换梁以分离老基础和上部墙体结构,再以滑道梁作为房屋行走的轨道,结合同步移动与就位连接技术,向胜利街方向整体平移21.8米,以避免受到长江隧道的影响。 作为武汉为数不多的历史建筑平移案例之一,此举可谓意义重大。
曾以“钢窗蜡板”闻名世界的咸安坊,是汉口高级里分住宅的代表。在咸安坊10栋建筑的保护过程中,内部从门窗屋面到天花地板皆进行原位复刻,外部以仿古砖进行保护修缮,存内修外,保留建筑沧桑感与历史可读性,再现当年的繁华场景。
在项目整体规划上,青岛路项目还原老汉口的百年风貌的同时,还将打造独具青岛路特色的文化街区和时尚生活中心。
在整体布局上,将设立由绿荫步道、国际时尚精品街、文化风情街所形成的“一带两街”商业布局,涵盖了高端商业、顶级会所、艺术展览等、里分式洋房,荟聚成一个多元、包容、具有强大吸附力的城市综合体。
未来,完成改造的青岛路核心片区,将引领汉口历史文化风貌街区的深度城市更新,其带动的商业发展和引入的文化产业,也将成为助力武汉经济发展的新增长极。
武汉经过13年的旧城改造,目前已进入城市更新改造克难攻坚关键期,而对于刚经历过疫情洗礼,正焕发出蓬勃生机的武汉来说,城市更新更显意义非凡。
 
为全力加速旧改的持续推进,武汉学习借鉴上海等先进城市经验做法,创新体制机制。2020年7月31日,武汉市城市更新中心在武汉地产集团正式揭牌成立。
武汉城市更新中心未来将负责统筹推进旧城改造等城市更新重难点项目落地实施,助力重要民生工程提速,实现城市功能和空间品质整体提升市委市政府亦为该中心赋权赋能,武汉市都市产业投资集团、武汉二零四九集团有限公司整体划入武汉地产集团,相关部门还将完善相关配套支持政策。
武汉城市更新中心将作为武汉市城市更新改造的功能性平台和重要力量,按照“政府主导,市场运作;创新机制,统筹兼顾;科学规划,提升品质”的基本原则,具体推进旧城改造及其他城市更新重难点项目,建立全市城市更新重难点项目库。
目前武汉中心城区还剩余3000万平方米待拆迁改造量,武汉城市更新中心将从筹融资、规划设计、还建房筹措、征收补偿、招商引资等方面推进旧改更新项目的全流程落地,改善条件较差的老旧小区居民生活品质,通过市区联动,发挥国有平台专业优势,统筹实现项目平衡。
 
2020年8月3日,武汉地产集团与国家开发银行湖北分行签署《开发性金融支持城市更新银企合作协议》,为城市更新项目提供资金保障,加速推动城市更新项目落地实施。
此次与国开行签署合作协议,则将在棚户区改造、基础设施建设、产业扶贫等方面建立了合作关系。同时,将进一步构建双方合作发展的新平台、新机制。
对此,武汉地产集团表示,“政府主导、市场运作”模式,需要创新融资手段,为城市更新项目提供资金保障,同时,也要通过市场化运作新路,实现项目的当期、动态、长期、政策和项目平衡。
从武汉市十余年来的政策、实践探索,我们能够看到武汉市政府部门在改善城市面貌、提升人民生活幸福感、归属感上的不懈努力。而武汉市城市更新中心的正式成立,也让我们更加相信武汉市的城市更新之路会越走越宽、行稳致远。
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