七点视角 | 老旧小区改造第八弹:天府之国的蜀味旧改

自2007年、2015年相继启动城中村、老旧院落改造项目以来,成都全市已累计完成城中村改造1451万平方米,老旧院落改造3452个、涉及居民33万余户。2017年,成都老旧院落改造项目荣获“中国人居环境范例奖”。2020-2022年,成都计划改造老旧小区831个。

旧改,是城市升级的必经之路,也是国家发展的大势所趋。在今年国务院常务会议提出“旧改”新政策之后,成都便召开了推进城中村、老旧院落改造工作专题会议,计划今年改造300个老旧院落、涉及居民3.4万户,预计投入3.5亿元
如今,金牛区、青羊区龙泉驿区、青白江区、崇州市、大邑县等多个区县街道均发布了老旧小区改造的招标文件。
老旧小区的更新是城市建设发展的必然,旧改主要涉及“硬件”和“软件”两方面。

“硬件”改造

大多数的老旧小区面临环境品质下降、建筑性能退化,公共配套缺失等弊端。“停车难、爬楼难、水电气路老化、配套设施陈旧”等是老旧小区不可回避的痛点。
 
“硬件”方面,主要通过改善基础设施,如补齐老旧小区水电管网破旧等生活设施缺乏等“短板”;老楼加装电梯、增设停车场、活动室等基础设施来改善老旧小区居住质量。
“软件”改造
 
除了硬件设施改造,在“软件”上也需要改进。老旧小区普遍存在缺乏物业管理的问题,成都将试点老旧小区物业管理市场化运作的新模式,引入龙头物业企业为成片街区提供管理养护、市政环境治理、老旧小区成片托管等整合服务,让物业服务全面覆盖居民小区。
 
同时,在规范业主委员会上,成都明确提出了建立健全业委会成员选举和纠错退出机制。在物业服务改善方面,首次提出发展物业社会企业和“物业+社工”服务模式。对于物管费和服务质量的问题,目前正在修订《住宅物业服务等级划分》,将建立物业收费和服务等级挂钩机制,确保实现“质价相符”。
对于老旧小区改造,成都其实很早就在就在进行。2007年,成都开启了对城中村改造的工作;2014年底,成都市政府出台了“四改六治理”的专项行动方案,其中一项就是“老旧院落改造”。
 
目前,无论是城中村改造亦或是老旧院落,成都均取得了显著的成绩。
城中村改造 
2016年以来,成都市共计完成城中村改造56252户,完成总投资447.49亿元。
2020年,通过前期对全市城中村展开的摸底调查结果,成都编制完成了《成都市城中村改造三年行动方案(2020-2022年)》。
对于城中村的改造,成都将“采取“拆旧建新”及“综合整治”两种方式来进行推进。其中,2020年将在五城区、高新区和天府新区范围内启动城中村改造项目24个,涉及改造户数9963户。
 
拆旧建新:将城中村原有建筑物进行拆除,按照新的规划和用地条件重新建设。
 
综合整治:原有房屋及所在区域综合实施建筑节能改造、老旧管网线路改造、完善房屋厨卫等使用功能、建筑立面及小区环境整治,达到改善居住环境的目的。
 
老旧院落改造 
成都市自2015年1月起启动了“城市建设管理转型升级十大行动”,老旧院落改造作为当中一项重要民生工程予以实施,计划在3年改造1500个老旧院落。
 
而这一任务早已超标完成,单2015年与2016年两年之间,成都就完成了1944个老旧院落的改造,截至2018年底,成都已投入20.9亿元资金,完成了3191个老旧小区的改造工作(大约平均每个院落投入66万元),2万余户居民从中获益。
成都老旧院落改造工作启动以来,呈现出“起步抓得早、过程抓得实、收官抓得紧”的特点,坚持“总体规划、综合整治、分类改造、一院一策”的工作原则,改造中着力“162”工作重点(即:1个自治组织、6大硬件改造、2项长效机制)。
在全国范围内,成都率先将老旧院落长效管理机制建设植入全市老旧院落改造工作中,实现了硬件改造与软件改变“同步启动,同步实施,同步验收”,将老旧院落打造成“形象提升、配套完善、管理到位、群众满意”的和谐共同体。
在老旧院落改造中形成的“成都经验”已经输出到全国。北京市密云县、吉林省长春市、云南省昆明市、青海省西宁市、山东省淄博市、德州市和省内绵阳市、攀枝花市等20余个城市相继到成都进行过学习考察,并在各地实施类似项目。
在成都近些年的“旧改”之下,老旧小区焕发新颜,加装电梯、增加消防设施、增加停车位……切切实实地让居民的生活幸福感指数实现上涨。
 
抚琴街道18个老旧小区改造 
绿意盎然、外墙翻新、电梯直达……抚琴街道18个老旧小区及配套设施改造工程正在如火如荼的进行着,不少老小区的居住环境以肉眼可见的速度变好。包括改造垃圾收集点、非机动车棚,增设宣传栏、安防设施、休闲座椅、室外照明等。
成都首条“爱情巷”诞生  
位于成华区驷马桥街道辖区的这条特色街区,曾经的老旧围墙已经拆除,整体景观进行了重新打造。如今这条街有了新名字——北门里•爱情巷特色街区,成为成都新晋“网红打卡地”。
双流28个小区进行改造  
今年,双流区老旧院落改造涉及11个社区、28个小区、1923户居民、含楼栋85栋,周围11栋建筑的旧改工程在国庆期间全面完成,外墙、屋檐、窗户、色彩搭配都有变化,时尚感瞬间提升。
成都主要有两种“旧改”。一种是针对城中村、老旧院落的旧小区改造,一种是政府牵头,由开发商进行改造运营的旧城改造。
 
比如,成都保利配合成都政府规划,参与城市更新,签约金牛区木综厂改造项目,共同打造全国领先的TOD枢纽型商业商务中心;
万科中西部产城作为联合体牵头方,获取猛追湾片区城市更新项目的设计、施工、运营一体化总承包资格,来进行的猛追湾片区改造工程;
同时也包括中车集团与成华区政府,在原成都机车车辆厂原址上打造的中车共享城项目,其作为成都旧改体量最大项目,更是成为了成华区从老工业基地转型“文旅成华”的重要标志。
打通连片更新重要一环成都对旧城的改造,是按照城市连片更新、产业集中发展、项目成批实施的互联互通、融合发展的格局来进行的。而二仙桥片区作为成都市最大的连片更新改造区域,却一直没有一条按城市规划形成的道路,严重制约了片区发展。而机车厂的搬迁为这条骨干道路的形成提供了必要条件。
在机车厂原址上打造的中车共享城项目,既要对工业遗址进行保护,又同时肩负着城市转型升级功能,因此被成都市列为首批“中优”区域性示范项目。同时,也是住建部城市更新课题的试点项目。
工业遗产+产业园区+文旅地标“有人都把工业遗址看作城市更新的难题,因此解决好土地开发利用和历史传承之间的关系是关键。”成华区公园城市建设和城市更新局局长、东郊文化创意功能区管委会主任马健伟表示,坚持人、城、产和谐发展理念,才能促进城市有机更新。

中车共享城项目就是成华区政府与中车集团携手,以工业文化遗产的保护利用为突破,将企业自主改造、旧城改造、“三供一业”改造、社区营造统筹策划,始终坚持“工业遗产+产业园区+文旅地标”的思路,大踏步的推进工厂退城入园、产业转型升级与城市更新发展,既规避大拆大建,又突出特色,真正实现人、城、产和谐发展。

“一站两路两心三组团”的设计理念中车共享城项目完全由中车集团投资打造,为了既能留住历史记忆,又能适应产业调整需要,中车集团经过与成华区反复研究会商,专门组建了全资子公司中车置业负责搬迁后的成都机车车辆厂改造开发。
项目未开建时,就已荣获“全国优秀城乡规划设计奖”三等奖、“四川省优秀城乡规划设计奖”一等奖等权威奖项。
中车共享城以“一站两路两心三组团”为设计蓝本打造:

• 一站:中车站

• 两路:创意铁轨步行景观道,连接中车站与成都理工大学的林荫大学路

• 两心:两个社区文化中心

• 三组团:工业主题社区组团(以机车公园/四季花园/艺展中心构成),TOD核心组团(2号3号的集中商业打造及工艺遗址改造等与轨道交通的结合),以及中车创智街区组团。

秉持着独特的工业文脉传承保护与现代化高端社区建设共生融合的开发理念,中车·共享城以工业遗产和TOD开发为触媒,结合建筑创新、艺术展示、文化传承和可持续发展,将成都机车厂进行整体规划,打造出高标准、高质量的共享微城市。
为延续城市设计高起点,中车邀请中国工程院院士、国家设计大师崔愷对核心地块工业遗产建筑改造、景观及艺展中心室内设计。将新与旧的融合在保护与发展中做到平衡,让其融入城市的发展中,融入人们的生活中。
在生态共享上,中车共享城将保留原生景观,通过绿色建筑,打造国际化社区;在交通共享上,将契合TOD开发,以公共交通为导向,结合原有道路,为市民提供更便利更全面的公共交通和中车最美地铁点;在文化共享上,将延续传承原有文化,让后来人可共享。
30个优质项目签约落地不仅是机车车辆厂焕发出新的生机和活力,在机车车辆厂附近,还有成都市重大文创产业项目——“红仓•完美文创公园”一期已完成外部改造,正在加紧进行内部装修,预计今年上半年正式对外开放。
成华区相关负责人表示,东郊文化创意功能区将以工业文化作为触媒,坚持以成都建设“三城三都”、“全国重要的文创中心”及“文旅成华”品牌打造为牵引,持续推动“工业遗产+文创园区”品牌建设,先后吸引了繁星戏剧村、合纵音乐、阿里巴巴等30个优质项目签约落地,推动107仓库提升打造1.8万平方米国家级文创产业园,加快构建音乐演艺、影视传媒、数字娱乐三大产业生态圈。
总体来看成都旧改,起步早、重实际、成绩好,针对城中村的改造,主要分为“拆旧建新”及“综合整治”两种方式;针对老旧院落的改造,形成了可复制的经验,输送到全国;针对旧城的改造,坚持人、城、产和谐发展,以连片更新、产业集中的布局促进城市有机更新、长久发展。
未来,成都将始终按照围绕丰富的文化街区、历史建筑、工业遗产、老旧厂房,以“文化+”为产业发展方向,大力推行一系列城市更新改造工作,按照“老成都、蜀都味、国际范”的城市风貌和特色定位,着力保留老成都的历史记忆,展现深厚文化底蕴,又面向世界充分彰显国际化魅力。

 

七点平台的愿景是致力于“成为城市建筑维护运营商”,使命是“让城市百年如一日新鲜”,定位是“专业建筑维护公司的孵化器与综合管理平台”,目标是打造“百亿七点”。
多年来,七点平台按照全国化、平台化、标准化、品牌化、生态化的五化运作理念,成功孵化培育了江苏七点、上海七点、广州七点、郑州七点、武汉七点等多家标准化、专业化、品质化的建筑维护公司。
未来,七点平台将逐步覆盖全国,辐射境外,建造出一个个绿色宜居的生活空间,助力城市更新发展,赋能城市飞速成长。
七点平台以满心诚意邀请您的加入,共建共生共赢城市建筑维护生态系统,让“美好的一天,从七点开始”。