七点视角 | 老旧小区改造第十弹:勒是雾都

调查显示,重庆市2000年以前建成,服务不配套、公共设施落后、居民改造意愿强烈的老旧小区共7394个、115.9万户,面积1.02亿平方米。
 
重庆市立足早谋划、早计划、早开工、早见效的思路。
 
2017年,开始探索老旧小区改造工作;2018年,启动旧改试点;
 
2019年,印发《重庆市主城区老旧小区改造提升实施方案》,开始向全市拓展;
2020年,印发《重庆市全面推进城镇老旧小区改造和社区服务提升专项行动方案》,旧改工作全面进入实施阶段。
 
到2022年,重庆将有计划持续滚动推进全市1.02亿平方米改造提升任务全面实施。
一、初期试点 探索旧改
2017年,重庆市南岸、渝中等区开始探索老旧小区改造工作。
2018年,为统一规范老旧小区改造提升工作,市政府决定在渝中、沙坪坝、九龙坡、南岸4个区启动4个老旧小区改造提升试点工作,共改造房屋25栋,总建筑面积8.72万平方米,受益居民1211户,总投资3808余万元,改造成本户均约3.14万元,建面成本约437元/平方米。
 老旧小区改造后,小区给排水设施得到更新改造,加装了单元门禁系统,增设了无障碍设施,小区环境明显改善。
二、持续推进 成果显著
2019年7月,在试点工作取得成功的基础上,重庆市印发了《重庆市主城区老旧小区改造提升实施方案》,扩大老旧小区改造提升试点示范范围至主城各区,启动和实施改造提升示范项目50个以上,改造提升面积达1100玩平方米以上。
该《实施方案》包括总体要求、实施内容与标准、实施程序、保障措施等多方面内容,概况起来,体现了“2+4+6”的工作法,即两种途径,四项措施,六项原则。
 
“2”指的是通过综合改造和管理提升这两种途径,持续滚动改造提升老旧小区;“4”代表着加强工作统筹、落实资金保障、明确配套政策、加强宣传引导这四项措施;“6”则是六项原则,一是尊重民意,排忧解难;二是点面结合,有机更新;三是共商共建,民主决策;四是共同出资,成果共享;五是统筹推进,形成合力;六是建管结合,注重长效
 
通过《实施方案》的统筹指导,重庆旧改工作进展顺利。北碚区衡器厂家属区、南京路风貌改造区,两江新区邢家桥安置房片区,巴南区花土湾社区等几个较为典型的老旧小区,通过旧改成功焕发新颜。
其中像南岸花园一村、七村及北碚区南京路老旧小区改造和社区服务提升项目,更是成为了今年重庆老旧小区改造和社区服务提升工作会的考察学习项目。
01.南岸区花园七村
始建于上世纪八十年代的花园七村,属于典型的“三无”老旧小区,即无大修基金、无业委会、无物业公司。改造前,其存在着基础设施破损,外墙脱落,路面不平,电线等管线老化,管理不到位,安全隐患突显等种种问题。
抓好宣传环节。在改造前及改造中,花园七村通过张贴告示、上门入户、召开居民大会等多种方式,使大部分居民充分理解了旧改工作及“共同缔造”理念,并组织居民参观学习其他社区整治效果,使得旧改工作顺利推进。
抓好质量、安全、监督环节。在改造中,花园七村严抓质量、安全与监督环节,加强质量监督,保障了施工的质量;以分段施工、错时施工等举措,减少了施工对居民的影响;广泛发动居民参与到综合整治中,确保居民对每个环节都享有知情权、监督权、决策权。
强调自治管理。在改造后,花园七村更通过加强街道指导、强化社区引导、强调居民自导等居民“自治”管理方式,使整治后的环境得到有效地维护,保持整治效果。在改造过程中,花园七村全面遵循“共同缔造”理念,牢牢掌握“改造”和“自治”两个关键,取得良好的成效。
02.九龙坡区长石苑小区
1994年建成的长石苑小区是“农转非”的安置房小区,未实施物业管理,主要存在安全隐患突出、房屋破损严重、配套设施缺失、管理秩序混乱等问题。
对该小区的改造提升,主要包括消防设施改造、下排管网更换、管线规整、违建拆除、道路铺设、景观打造等工程,同时增设智能停车管理系统、社区文化长廊、健身器材等便民服务设施。
建立三机制。长石苑小区旧改项目建立了三大管理机制。一是建立了政府牵头负责、部门各司其职、社会联动配合的区级统筹协调机制;二是形成“任务书、时间表、线路图”,明确整治重点、时间节点、方法步骤的项目精准管理机制;三是组织街道、社区、代理业主、施工监理设计参加的定期会议调度机制。
做到三结合、把控三环节。改造过程中,长石苑小区结合群众意愿、小区实情与科学论证,明确了亟需重点解决的问题、必要改进的设施内容、科学合理的计划方案,有序推进改造工作进行。同时严抓施工队伍筛选、施工项目管理、工程项目验收三大环节确保了改造工程的质量品质。
实现三共同。此外,长石苑小区还坚持改造方案共同商议、改造工程共同监督、人居环境共同管理的三共同制度,使得改造过程公开透明,改造后也第一时间建立了完善长效的管护机制。
03.北碚南京路片区
在北碚区的南京路片区,如今一改往日破败陈旧面貌,沿线的休闲广场、滨江商业区、街坊房舍等焕然一新,重现了北碚的建筑特色和历史文化。该改造项目还获评“中国城市更新和既有建筑改造优秀案例”。
 
南京路片区的改造,重点在提升基础设施和完善区域功能上下功夫,从而实现居住环境品质提升,风貌改造整治工作取得实效。
健全机制凝聚合力。区委区政府抓全面统筹,主管部门抓工作推进,街道以社区党建为引领,发动群众参与老旧小区改造。
 
加强基础设施改造。通过规范室外管线、规整空调外机位、更换门窗、增加百叶、新增骑楼等方式进行立面改造;更新改造污管网、路灯照明、新增绿化,引导居民出资增设电梯,政府给予10万/台的补助资金。
完善区域功能设置。新建休闲公园,拆除局部老旧房屋,增设置人行步道、自行车道,配置绿化景观打造宜居环境;配建停车场,缓解片区停车难问题;改造城市道路,优化路网交通结构,方便群众出行。
全面开展秩序整治。针对社区秩序整治方面,主要通过拆除违规钢架、规范街区停车秩序、规范街区流动摊位、设置摩托车停车位、免费为流动工匠制作工作胸牌等方式使周边秩序得到有效提升。
注重改造后续管理。通过党员与志愿者劝导、实施垃圾分类试点,积极引导居民文明生活;通过巩固片区文化创意产业发展方向,引导片区业态升级;通过推行专业物管、社区自治、业主自治等方式,确保街区物业升级,建立长效管理机制,巩固改造成果。
三、全面开展 滚动推进
01.改造提升的内容有哪些?
重庆城镇老旧小区改造将按照综合改造和管理提升两种途径,着力打造“完整社区”“绿色社区”。居民可根据实际情况对改造提升内容进行更新和选择,突出“菜单式选择”。
 
综合改造按类别分为基础配套设施更新改造、房屋公共区域修缮改造、公共服务设施建设改造。按项目性质分为基础项、增加项、统筹实施项。
基础配套设施更新改造。主要包括小区内道路、供电、供气、绿化、照明、消防设施等;与小区直接相关相邻的道路和公共交通、通信、供排水、停车库(场)、污水处理、垃圾分类等市政基础设施的改造提升。
 
房屋公共区域修缮改造。主要包括小区内房屋公共屋面、墙面等公共区域修缮、管线规整,有条件的居住建筑可加装电梯。在不影响安全前提下,积极引导住户自主出资实施户内装修改造。  
 
公共服务设施建设改造。坚持以社区为基本空间单元,结合智慧社区建设,构建涵盖基层群众自治、公共教育、医疗卫生等方面的社区基本公共服务设施建设和改造。
管理服务提升内容与指导标准。包括明确物业管理和社区服务方式,按照居民意愿确定管理模式、服务内容和收费标准。
 
对具备条件的老旧小区,由街道办事处、镇人民政府指导成立业主委员会或居民小组,通过业主大会引进物业服务企业实施专业管理。
 
对不具备引入专业物业管理的,由街道办事处、镇人民政府组建社区“物业服务中心”提供日常保洁、设施设备管护、公共秩序维护等物业服务。
 
对不具备成立“物业服务中心”的,由街道办事处、镇人民政府指导成立业主委员,会或居民小组,共同决定实施居民自治物业管理。
02.如何保障老旧小区改造提升?
加强工作统筹。建立老旧小区改造和社区服务提升工作统筹协调制度。
落实资金保障。建立老旧小区改造和社区服务提升项目审批绿色通道,发动居民自筹资金,并拓宽改造资金渠道,加大财政资金保障,建立居民合理分担机制。将允许居民提取住房公积金,用于所在老旧小区改造以及同步进行户内装修改造。
完善配套政策。
建立老旧小区改造和社区服务提升项目审批绿色通道;
有效利用存量资源,在土地、规划、不动产登记等方面给予支持;
通过采取政府采购等方式,吸引专业机构、社会资本参与服务设施的改造、建设和运营;
以实施老旧小区改造为载体,有效集成城市有机更新等相关政策,分类细化项目内容清单;
通过给予一定的住房租赁奖补政策,有效盘活老旧小区中的闲置住房;
登记公布的不可移动文物和列入保护名录的历史建筑,不得破坏外部造型和风貌特征;
鼓励各区(县)采取以奖代补方式,扶持老旧小区物业管理和社区服务。
加强宣传引导。充分调动各方参与的积极性,提高社会公众对城镇老旧小区改造和社区服务提升的认识。
随着《行动方案》的发布,重庆全市老旧小区改造工作进入全面实施阶段。截至2020年11月,重庆已启动1842个老旧小区改造。2020年,计划启动改造729个小区、2275万平方米,截至2020年11月,已开工631个。
未来,重庆将始终坚持美好环境与幸福生活共同缔造、金融支持市场力量参与、中央预算内投资补助政策、改造资金筹措、改造提升设计引领,以此来加速推进老旧小区的全面改造,显著提升全市居民的幸福感、安全感与获得感。
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文章素材来源:重庆住建部官网、重庆日报、人民日报、重庆晨报、物业监督管理处、南岸网、新华网
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