七点视角|棚改终于落下帷幕,旧改运动刻不容缓

在经历了5年轰轰烈烈的“棚改”之后,棚改终于落下帷幕。2019年住建部印发《关于做好2019年老旧小区改造工作的通知》,全面推进城镇老旧小区改造。2020年,国家在完成460万棚改任务后,棚改将进入收尾阶段。住建部部长黄艳表示:在未来改造中,会避免“一拆了之”和“大拆大建”。可以说,2020年是拆迁“终止”的一年。

实际上,“棚改”对国内房地产业发展还是做出很大贡献的:一方面,帮助当地商品房去库存,2014年,全国房地产销售面积由13亿平米下降至12亿平米,库存面积由5亿平米,增至6.2亿平米,很多城市的去库存周期超过15个月,部分三四线达到了30个月之久。为了化解全国商品房库存的压力,我国就开始推动棚改政策,结果是各地房地产去库存效果显著,库存已经回到了正常范围之内。

近些年来,城市在快速发展,由于居住人口的增加,城中村用水用电等生活问题渐渐显露,居民生活越来越麻烦,居民逐渐趋向于旧改解决生活问题,旧改运动刻不容缓。

在中国经济腾飞的同时,国家在经济各方面取得大力发展成果,让老百姓的生活出现了很大改观。不过,随着时光不断流逝,有一些老旧住宅的环境比较差,特别是在城市中的一些老旧住宅在缺少管理制度的情况下,无法保证人们的生活满意度。为了改善这种局面,国家在近些年来提出旧改政策,目的是进一步提升老旧住宅居民的生活条件和质量。

随着城市规模的发展,为了更好地提高城市治理能力,完善机制、加强法治,旧城改造是一个促进城市发展的重要途径,这样有利于提升城市精细化管理水平,推进城市内涵式发展,把城市建设得更加宜居宜业。

老旧小区的改善计划

随着棚改政策的完成,又推出了旧改政策,主要针对老旧小区实施改造。在去年一年时间中,全国有3.9万套老旧小区进行了升级改造,让700多万户家庭受益。据了解从2021年开始,每一年都会增加1亿元支持老旧小区改造工作。

随着社会的发展,国家提出了以“旧改”代替“棚改”的政策,即未来不会拆迁重建,而是对老旧小区进行改造升级。据统计,中国有17万个左右符合旧改条件的居住区,涉及1亿多居民。有关规定指出,应在“十四五”期间力争在2000年前建成同时符合旧改条件的老旧小区改造任务。

从最新规定的内容中可以了解到,那些在2000年以前建造的老房子,都属于旧改政策改造升级的范围,面临的改造项目非常齐全,除了墙面改善之外,还有楼梯维护,光纤到户以及公共水电改造等等。

那么旧城改造要怎么进行呢?

首先,完善交通是关键。进一步提升干路网通行能力,不断完善支路网建设,增加行人过街设施,打通断头路,打通城市微循环系统。加强市政道路管护,和监管,依法从严查处各类违法挖掘行为。工程质保期内,因质量问题产生的破损由施工单位负责维修,质保期过后,由项目管理单位负责管理维护。加强对违法挖掘的管理。

其次,完善绿化。提升园林绿化功能品质,抓好改造后道路沿线、街心公园、休闲广场、居民小区、主要节点的绿化设计和景观营造,增加绿量,提升品质。加强对旧城改造园林绿化项目的后期管理,及时查处违规占用绿地搭建建筑物和构筑物、擅自砍伐树木、毁绿种菜等行为。

再次,提高环卫清扫保洁精细化水平,提高城市道路机械化清扫能力,进一步提高小区内清扫保洁水平,实行物业管理的居民小区,清扫保洁工作由物业企业负责;没有物业管理的居民小区,清扫保洁工作由属地政府负责,费用由小区业主承担。深入推进厕所革命,合理规划公厕布局,增加公厕数量,提升品质,满足城市功能需要。

最后,净化城市公共空间,清理占用道路及其他公共场所的障碍物、堆放物。统筹规划市政、通信、交通设施,严格规范各类摊亭设置,探索设施综合利用,推进多杆合一。制定违法建设分类处置办法,分类处置历史遗留违法建设和超期临建。集中整治占压燃气、热力、供水管道和消防通道的违法建筑,做好违法建筑拆除后的恢复工作。

同时还要深化老旧管网改造,扩大改造范围,围绕棚户区改造、道路建设、轨道交通、架空线落地等全市重点工程,对存在安全隐患的给排水、燃气、供热、电力、通信等管网进行更换和升级改造。

国家已经推出了“旧房改造”来代替“棚改”,而且早在实施之初,就已经给出规划,到2025年年底要完成对全国17万个老旧小区的改造,投入总金额更高的是4万亿元。

《旧改》的范围实际上很广,整体而言可分为三大类,即基础类、完善类和提升类。最基本的一类就是关心老百姓安全需求或生活需求的内容,例如,对老旧小区的水、电、气、热、消防、防火、墙体、楼梯等进行修缮或重新布局改造。

“棚改”退出之后,这意味着,过去的大拆大建的历史已经过去了。取而代之的是旧改,其主要针对的是2000年前建成需要改造的老旧小区。“旧改”所需要的资金不仅仅是小区居民承担,而是要靠“居民+政府+社会力量”这三方共同来承担,这样就大大减轻了老旧小区居民的压力。通常“旧改”主要包括以下三个方面的内容:

 

首先,老旧小区的内部设施的改造。比如,内部公共部位的粉刷,以及下水管道、电线、消防器械的重新布置。再者,老旧小区的外部设施的改造。比如,外墙粉刷、安装电梯、拆除违法建筑。最后,小区环境的改善。比如改善小区的绿化环境,增加老年人活动器械,开设便民市场等方便群众。

可以肯定的是,“棚改”变成“旧改“之后,有两类人群将会在此受益:第一类是老旧小区的居民。很多老旧小区都是处于市中心区域内,周边各种配套设施齐全,改造后居民的生活品质有了极大的提升。此外,老旧小区的容积率低、公摊面积也小,加装电梯之后更方便出行,如果住户想出租或想出售,肯定比原来要容易得很多。

第三类,附近的刚需购房族。本来棚改拆迁,多数是采用货币化安置的,这样大量拆迁户跑到周围买房,肯定会推高当地的房价。而现在棚改变旧改了,当地的购房需求会骤降,房价不会再上涨了。而对于刚需来说,条件好的话,可以购买附近的新房居住。如果经济条件不好的话,也可以购买改造后的老旧小区房源暂时过渡一下,现在老旧小区的房子面貌也焕然一新了。

如今旧改已经全面展开,决策层已经明确表态,在“十四五“期末,力争基本完成2000年底前建成的需要改造城镇老旧小区改造任务。从目前情况看,旧改进行得比较顺利,也深得广大居民的支持,只有部分小区会由于“电梯安装”费用方面产生分歧,相信后续也可以得到妥善解决。