七点播报|总规模约800亿元的上海城市更新基金成立

当前我国城镇化率已超过60%,步入城镇化较快发展的中后期,由大规模增量建设转为存量提质改造和增量结构调整并重,从“有没有”转向“好不好”,进入城市更新的新阶段。

今年6月,总规模约800亿元的上海城市更新基金正式成立,为目前全国落地规模最大的城市更新基金。本项基金由上海本土国企与大型开发商和险资共同成立,将合理用于投资旧区改造和城市更新项目,将吸引更多社会资源、力量关注上海城市更新,参与城市更新,加快城市资源设施优化,完善城市设施建设,共同推进上海可持续更新、发展。

什么是城市更新基金?

城市更新基金是城市更新项目融资中最常见的融资方式。城市更新基金通常采用委托贷款或股权+委托贷款的方式进行投资。

上海城市更新基金组成?

上海地产集团与招商蛇口、中交集团、万科集团、国寿投资、保利发展、中国太保、中保投资签署战略合作协议。

上海城市更新基金的用处?

上海城市更新基金将定向用于投资旧区改造和城市更新项目,促进上海城市功能优化、民生保障、品质提升和风貌保护。

上海城市更新发展之路

“十四五”规划指出,要加快转变城市发展方式,统筹城市规划建设管理,实施城市更新行动,推动城市空间结构优化和品质提升——这也是“城市更新”一词首次出现在国民经济和社会发展五年规划里,并上升到国家战略层面。

其实,从旧区改造到城市有机更新,上海城市更新已经走过了三十年的发展之路。作为国内一线城市,上海发展起步较早,一些老旧里弄集中在中心城区,占据着核心土地资源,与新商务区的发展格格不入。

  

因此早在1992年,上海就启动了“365危棚简屋”攻坚,至今上海城市更新改造历经四个阶段,从最初的危房棚改拆迁到现如今的坚持“留改拆并举,以保留保护为主”,相关政策逐步完善,发展模式逐步成熟。

上海城市更新发展四个主要阶段

1992年-2000年:“365危棚简屋”攻坚;政府补贴,拆迁为主;

2001年-2010年:以“拆、改、留、修”为指导方针,以“政府扶持、市场导向、企业运作”的手段;

2011年-2016年:市区联手,拆改留并举,以拆除为主,15年发布《上海市城市更新实施办法》;

2017年至今:政企合作、市区联手、以区为主,留改拆并举,以保留保护为主。

此次上海800亿城市更新基金的成立,为后续有意进行城市更新的地区提供了筹措资本金的新思路,充分体现了上海在城市更新方面的探索和创新,对于后续各大城市具有很强的借鉴意义。

上海城市更新迎最后窗口期

有别于其他城市,上海的城市更新工作以中心城区改造为主。据上海市政府发言人介绍,“十三五”期间,上海市中心城区共改造二级旧里以下房屋约281万平方米,目标完成率达到117%,其中2020年计划完成55万平方米,实际完成75万平方米,目标完成率高达136%。

“十四五”期间,上海城市更新或将进入最后的窗口期。

有别于其他城市,上海的城市更新工作以中心城区改造为主。据上海市政府发言人介绍,“十三五”期间,上海市中心城区共改造二级旧里以下房屋约281万平方米,目标完成率达到117%,其中2020年计划完成55万平方米,实际完成75万平方米,目标完成率高达136%。

“十四五”期间,上海城市更新或将进入最后的窗口期。

  

步入“十四五”之后,上海城市更新仍将保持高速发展节奏,预计2021年完成成片二级旧里以下房屋改造70万平方米、3.4万户;2022年完成40余万平方米、2.2万户,基本实现中心城区成片改造收官。另外,“十四五”期间,上海还计划完成中心城区零星二级旧里以下房屋改造约48.4万平方米。

据悉,整个上海“十四五”期间拆除重建面积可达280万平方米,城市更新红利将得到释放。

上海城市更新参与者众多

最后,从市场的参与者来看,上海城市更新参与者众多,其中国企开发商在上海城市更新中扮演重要角色,尤其是上海地产等本土国企。

目前而言,上海城市更新市场的活跃主体以本土国企为主,其中上海地产在2019年就参与了全年旧城改造量的四成以上。2020年上海市城市更新中心在上海地产公司挂牌成立,作为全市统一的旧区改造功能性平台,负责旧区改造、旧住房改造、城中村改造及其他城市更新项目的实施。自2020年成立以来,城市更新中心已经参与旧改量占到全市旧改总量的60%以上。

  

此外,大型国企央企凭借资金优势,也积极参与上海的城市更新改造。2018年中海斥资近百亿斩获真如城市更新土地,2020年又与黄浦政府合作,拟斥资590亿参与建国东路67-71街坊改造。而外来房企和港资也在不断寻求参与上海城市更新的契机,尤其是像佳兆业、俊发等专注城市更新开发的房企都在上海落子。

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