七点视角|2021年全国旧改近50% 七省开工最快

随着房地产行业由增量市场转向存量市场,城市更新及老旧小区改造成为全社会关注的热点。在新的形势下,老旧小区改造不仅是对现有住房质量的改善,也是惠及民生、扩大内需、建立内循环的重要举措,对于城市区域价值发展具有长期深远的影响。

今年全国旧改范围扩大至5.3万个老旧小区,截止今年5月份,全国新开工改造城镇老旧小区2.29万个,占年度目标任务的42.4%,比4月末增加了17.8个百分点。

从开工速度来说,开工最快的有7个省市,分别是河北、上海、山东、兵团、北京、内蒙古以及新疆,最慢的有5地,分别是贵州、山西、广东、西藏和海南。其中河北斩获第一名,进度达到了89.2%,海南悲惨垫底,进度仅有1.3%。

但不管怎么说,今年仅用了5个月的时间就能将年度目标任务冲到近50%,旧改速度确实越来越快了,让我们先来回顾下2021年全国各省份老旧小区改造目标任务。

根据《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》和“十四五”规划纲要,“十四五”期间计划完成2000年底前建成的21.9万个城镇老旧小区改造,基本完成大城市老旧厂区改造,改造一批大型老旧街区,因地制宜改造一批城中村。2021年作为“十四五”开局之年,政府提出了要实现新开工改造城镇老旧小区5.3万个的目标,比2020年实际新开工量高出1.3万个,可谓任务艰巨。

高标准、严要求,河北645个老旧小区改造工程全部开工

按照计划,今年石家庄市将对645个老旧小区进行改造,改造过程中,将选取居民代表参与施工监督和安全管理。改造完成后,组织开展居民满意度测评,居民满意度未达到80%的,须根据居民意愿进行整改提升,直至居民满意度达到80%以上。

眼下,石家庄市列入年度改造计划的老旧小区改造工程正在全面展开。石家庄市住房和城乡建设局相关负责人表示,今年该市老旧小区改造工程已于5月底前全部开工,计划10月底前完成。通过老旧小区改造,今年将建成不少于10个示范小区,改造内容主要分为基础类、完善类、提升类三部分,实现老旧小区“住用安全、设施完善、功能齐备、出行方便、环境整洁”的目标。

上海城市更新提速

6月,上海发布了“十四五”旧区改造总体目标,计划2021年完成成片二级旧里以下房屋改造70万平方米、3.4万户,2022年计划完成改造40余万平方米、2.2万户,全市中心城区成片旧区改造将于明年全部完成。

十四五期间,计划完成中心城区零星二级旧里以下房屋改造48.4万平方米、受益居民1.7万户。这意味着,上海中心城区成片二级旧里以下房屋改造接近尾声。目前,中心城区成片二级旧里以下房屋未改造存量仅余110余万平方米。

十三五期间,上海计划完成二级旧里以下房屋改造240万平方米,超额完成约281万平方米,完成率117%。十四五期间,二级旧里改造任务计划总量为159.4万平方米,仅为十三五计划总量的66%。

上海的成片二级旧里以下改造量总量减少,但改造速度有所提升,2021年计划量为70万平方米,计划量同比增加27.3%。

全面开工老旧小区改造240万户! 山东住建“十四五”规划发布

山东省开工改造城镇老旧小区240万户,改造棚户区50万套,住宅小区物业服务覆盖率达到90%……日前,《山东省住房和城乡建设事业发展第十四个五年规划》(以下简称《规划》)印发实施,《规划》明确了城市更新、城乡住房、产业升级、行业改革、系统安全等方面的重点工作。

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济南工人新村南村小区老旧小区改造后颜值升级,居住环境也得到改善。完善功能,提升城市生活品质。优化城市空间布局,统筹存量和增量、地上和地下、传统和新型基础设施发展,打造集约高效、经济适用、智能绿色、安全可靠的市政公用基础设施体系。推进城市道路、停车设施、综合管廊、燃气供热等市政基础设施扩容升级。推进城市信息模型(CIM)平台建设,加快新型城市基础设施建设改造,有序开展城市体检。系统推进县城补短板强弱项,打造县城重要载体。

塑造风貌,提升城市人文品质。加强历史文化名城、历史文化街区、历史建筑保护。全面开展城市设计,优化城市公共空间视廊、天际线、建筑风格、外立面、城市家具等关键要素,彰显独具魅力的城市品牌、城市精神。落实“适用、经济、绿色、美观”的新时期建筑方针,提升建筑设计水平,更好体现地域特征和时代风貌。

全省开工老旧小区改造240万户,到“十四五”末,全面完成2000年前建成的老旧小区改造任务,力争基本完成2005年前建成的老旧小区改造任务。

改旧出新,提升市民居住品质。稳步推进城镇老旧小区和棚户区改造,开工棚户区改造50万套,指导各地依据地方财力、居民改造意愿、改造迫切程度等,分类推进、先易后难,不搞“一刀切”。综合运用“4+N”改造方式和融资模式,多渠道筹集资金。运用共建共享理念,积极组织居民参与。

老旧小区改造提速升级

2021年作为“十四五”开局之年,政府提出了要实现新开工改造城镇老旧小区5.3万个的目标,比2020年实际新开工量高出1.3万个,可谓任务艰巨。按照中央文件部署,绝大部分省份都出台了改造计划和目标,并对目标进行了层层分解。从各地具体实施方案看,总体呈现以下特点:

一是改造内容系统化

新一轮老旧小区改造大致分为“基础类”“完善类”和“提升类”,优先完成“基础类”,一区一策建设“完善类”,因地制宜推动“提升类”。在基础类改造方面,福建省对零星危旧房,按照政府引导、群众自建、适当补助的原则,推进综合整治和改造,全省房屋安全管理平台建立“一楼一档”。

安徽省住建厅发布《关于做好2021年度城镇老旧小区改造工作的通知》,要求指导小区改造的主管部门需提前与各联合单位进行工作对接,协调管辖小区的基础设施更新与公共服务提升活动。在完善类改造方面,河北省与江西省利用小区公共道路、绿化用地分别计划新增城市公共停车位17万个和17.8万个。

广西壮族自治区支持有条件的小区以中央出台的政策为主,因地制宜采取多渠道方式加装电梯。在提升类方面,辽宁省与吉林省实施合理利用公共空间开展系统化居住社区,铺设5G网络设施建设、支持可再生能源应用,推动数字物业与智能社区建设,配置服务资源设施以便于开展适老化改造。

新疆推进物业质量提升三年行动计划,借助数字信息技术发展社区线上线下交叉服务,拓展居家社区养老等多元化公共社区项目,为居民创造宜居宜业的“15分钟活动圈”。

二是筹资渠道多元化

老旧小区改造点多面广,所需资金投入量大,不易形成合理的回报机制,必须通过建立改造资金政府与居民、社会力量合理共担的机制。一方面要加大财政性资金投入力度;另一方面,要将居民的需求与社会资本的赢利点相结合,依靠“自我造血”的可持续发展项目建立各地区的筹资个性化方案。

江苏省在《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的实施意见》中提出小区改造的三种筹资方式:一是政府加大财政出资力度,二是组织相关专业化企业、金融机构和国有公司等市场主体积极参与小区更新工作,三是鼓励居民依据利益获得直接出资或使用住宅专项维修资金配合小区建设。

浙江省制定《关于建立开发性金融支持城镇老旧小区改造战略合作协议推进机制的通知》,发挥建设部门的统筹规划与开发性金融的“低成本、长期、大额”等综合优势,为全省老旧小区改造提出资金解决方案。江西省通过不动产登记与土地政策,探索跨区组合平衡与小区自我平衡等以区域为基本单位的创新资金规划模式。贵州省与银行和其他金融机构在“十四五”期间达成合作意向,为城市更新与老旧小区改造吸纳800亿元的资金。

三是治理主体科学化

各省市在2021年老旧小区规划中充分体现“共建共治共享”原则,居民与社区街道和物业公司共同维护治理,成为社区的规划师与建设者,各地纷纷开展“居民评选、政府把关”活动,汇集“民需民意民智”。北京市老旧小区改造实施“六治七补三规范”,改造的“自选类”项目都是由“居民点单”的方式实现。

重庆市开展广泛宣传政策优势的活动,激发群众参与积极性,引导党员、居民逐户动员、制定方案、征求意见、化解矛盾。江西省在基础类项目的改造过程中,加强与水电气暖信专营机构和居民的构通,充分征求相关主体的意愿,增强改造方案的科学性。

贵州省开发建设了“贵州省城镇老旧小区管理系统”与“贵州省城镇老旧小区改造工作联席会议制度”,以实时数据和多方相关利益主体的献策献计为老旧小区改造提供保障。“十四五”期间,各地区的老旧小区改造工作重点应聚焦于“人”“钱”“管”三大问题,持续推动城市结构优化、功能完善和品质提升。

首先,推进以人为核心的新型城镇化,就要关注到城镇化进程中人口流动、社会结构变化、人的利益诉求等,具体到老旧小区改造,居民充当重要的决策者角色。通过政策引导、社区督察监管、业主委员会直接参与老旧小区改造的三位一体的自助模式,解决“人”的问题。其次,社会资本主动参与,充当耐心资本角色。小区内部充分挖掘赢利点,打破资本回收周期长、效率低的瓶颈,在避免大拆大建的前提下,拉动社会投资、促进消费、带动相关建筑装修、建材、家装家电等行业发展,助力“六稳、六保”,解决“钱”的问题。

最后,政府加强政策引导,充当引导者角色。老旧小区改造“三分建、七分管”,政府应引导物业人员走向管理一线,用服务代替强制性手段,参与小区改造后的运营维护工作,使物业公司成为小区改造的监管地带,解决“管”的问题

“十四五”期间,城镇化依然是我国经济增长的重要驱动力,城市更新和老旧小区改造是实现新型城镇化的核心内容。老旧小区改造是一项复杂的民生工程,考验的是政府的智慧,包括政策引导、城市规划、资源整合、综合管理等方面的智慧,同时也考验开发商能力,包括资金实力、项目规划能力、开发运营能力和统筹协调能力等,房企唯有练就扎实的内功,方能在这条“新赛道”占据一席之地。

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