七点视角|房地产行业进入存量化时代,如何理解城市更新?

在我国经济发展由高速增长阶段进入高质量发展阶段的大背景下,城市开发建设由房地产主导的大规模增量建设,逐步转向以提升城市品质为主的存量提质改造,一些地区尤其是北上广深等一线城市,每年可供出让的主城区内建设用地资源越来越少,房地产行业进入“存量化”时代的特征愈发明显。而是旨在贯彻新发展理念、增强城市综合承载能力和可持续发展的城市更新,越来越成为我国城市发展的现实途径选择。

2020年10月29日党的十五届五中全会通过的《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标的建议》及2021年3月11日十三届全国人大四次会议批准的《中华人民共和国国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》,在国家层面明确提出转化城市发展方式,实施城市更新行动。2020年12月以来,各地逐渐发布了与“城市更新”相关的地方性法规和规范性文件。

七点视角|房地产行业进入存量化时代,如何理解城市更新?

尽管相较于已经开展了10多年城市更新行动的深圳来说,上海、北京、重庆、天津直辖市的城市更新政策出台较晚,但基于北京在全国举足轻重的地位,本次北京、重庆和天津的城市更新政策更具有全国性的风向标意义,相信随后全国各主要城市将会跟进出台各自的城市更新政策。一夜之间,“城市更新”成为中国房地产行业下一步发展的焦点和主题词。

作为有别于增量开发的发展模式,以存量改造为主的城市更新被业内称为“房企第二赛道”,为房地产企业提供了新的业务增长点。本文拟从城市更新的含义、操作流程及核心关注点等方面对城市更新作简要介绍,以期对读者有所助益。

一、城市更新的含义及主要内容

关于城市更新的具体含义,国家层面和各地区没有统一的规定。北京、上海、广州、深圳、重庆及成都等地出台的规定中将城市更新作如下界定:

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虽然各地关于城市更新具体含义的表述有所差异,但总体上看,城市更新主要包括:对城市规划区内旧小区、旧工业区、旧商业区、旧楼宇、旧街道、棚户区及城中村等城市空间形态和功能区,在原状基础上以整治、改善、优化或拆除重建等方式进行一定的建设活动的内容。但有别于以往很多城市大量进行的棚户区和城中村改造,“十四五”规划中提出的城市更新行动内容更为丰富,是在完成以往的农村城镇化的基础上,进一步通过改造提升城市发展的质量。

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就城市更新的方式和类型,各地划分标准不尽相同,但总体上看,城市更新大致可以分为综合整治类和拆除重建类两大类型。综合整治类城市更新通常是指,在维持现状建设格局基本不变的前提下,采取修缮、加建、改建、扩建、局部拆建或者改变功能等一种或者多种措施,对城市建成区现有空间形态和功能区进行整治、改善、保护、活化的活动。拆除重建类城市更新是指,通过综合整治方式难以改善或者消除现状建设格局下存在的基础设施和公共服务设施不完善、环境恶劣或者存在重大安全隐患以及与城市规划不协调等问题,需要拆除全部或者大部分原有建筑物,并按照规划进行重新建设的活动。

不同于深圳以往城市更新行动中的以拆除重建为主的更新方式,就北京市而言,根据10号文及城市更新配套文件的规定,整体上不鼓励大拆大建,城市更新以综合整治类型为主。北京市城市更新以街区为单元实施,按照街区功能定位的不同,针对不同空间业态和功能区,将城市更新分为如下六种类型:

二、城市更新的一般操作流程

七点视角|房地产行业进入存量化时代,如何理解城市更新?

如前所述,城市更新作为房地产行业进入存量化时代后加快转变城市发展方式,推动城市空间结构优化和品质提升的重要方式与现实路径选择,为房地产企业提供了第二条赛道。

但各地区基于城市发展阶段及城市现有功能形态,对城市更新项目有不同需求与要求,城市更新操作模式也在探索中。

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