七点视角|为何房企扎堆城市更新“战场”?

近期地产行业的爆炸新闻,莫过于有媒体报道,被纳入“三道红线”试点的几十家重点地产开发商,已被监管部门要求“买地金额不得超年度销售额的40%”。

且这一比例限制不仅包括开发商公开市场拿地,或还包括通过收并购方式获得土地的支出。

虽然这一政策还未正式出台,但依据此前行业的动向来看,并非空穴来风。

由此必然导致不少开发商的拿地“狼多肉少”,扎堆转移到城市更新“战场”。

其实,我国在经过了30年的狂奔建设,城市的发展空间愈发局限,地产行业由增量时代进入存量时代成为一个不争的事实。

房地产增量市场“天花板”业已见顶,借道城市更新寻找业绩新增长点,成为大部分房企的共识。我国城市化进程速度加快,城市更新的需求也越来越大,包括旧改、棚改,传统商圈的升级以及城市老旧空间的重新利用。

在土地资源日渐稀缺的今天,盘活存量土地成为必然出路,也成为城市可持续发展的重要抓手。地产行业从大开发时代转向存量时代,行业趋向于多业态的发展模式。

1、城市更新行动

4月13日,国家发展和改革委员会发布《2021年新型城镇化和城乡融合发展重点任务》,明确提出要实施城市更新行动。2021年新开工改造5.3万个,有条件的可同步开展建筑节能改造。在城市群、都市圈和大城市等经济发展优势地区,探索老城区以老旧小区、老旧厂区、老旧街区、城中村等“三区一村“改造为主要内容的城市更新行动。

随着城市更新的不断发展,越来越多的管理办法、实施细则等政策文件陆续发布,多省市因地制宜构建城市更新顶层政策体系。

2、国有房企参与城市更新的比例更高

从企业性质来看,国有房企参与城市更新的比例更高,截至2020 年6月份,首开股份、华润置地、万科三家国企城市更新土储分别为1589 万平方米、1630 万平方米、583 万平方米。

从地域分布来看,首开城市更新项目集中于北京,少数分布在环京城区。华润城市更新的项目主要位于深圳和广州,万科的项目则较多位于深圳。绿地控股、远洋集团涉足石家庄的城市更新项目,融信中国、金科地产、中梁控股分别在郑州、济南、烟台等城市布局。

盘点房企城市更新业务分布,会发现房企将目光集中在大湾区,这是为何?由于深圳作为最早提出城市更新理念的城市,所以房企对其热度不减。以佳兆业为例,在深圳参与的项目就高达百个以上。

2、城改地区排头兵

深圳市城市更新遵循“政府统筹、规划引领、公益优先、节约集约、市场运作、公众参与”的原则,对象包括旧工业区、旧商业区、旧住宅区、城中村及旧屋村等,项目分为综合整治类和拆除重建类。综合整治类更新项目不改变建筑主体结构和使用功能,改善消防设施、基础设施、沿街立面等项目,一般不增加建筑面积;拆除重建类更新项目可能涉及土地使用权、土地性质变更,应当严格按照城市更新单元规划、城市更新年度计划的规定实施。

广州市城市更新遵循“政府主导、市场运作,统筹规划,节约集约,利益共享、公平公开”的原则,对象包括旧城镇、旧村庄、旧厂房,项目主要分为两种类型:微改造类和全面改造类。

上海市城市更新工作遵循“规划引领、有序推进,注重品质、公共优先,多方参与、共建共享”的原则,对本市建成区城市空间形态和功能进行可持续改善。

与深圳、广州相比,上海的城市更新采用更温和、有机、小规模渐进的方式,更新的范围也相对“狭窄”,带有典型的“上海特色”,从探索城市小微空间改造,到系统开展共享社区、创新园区、魅力风貌、休闲网络等做法拓展。

排头兵带来了先进的试点工作经验,目前实施城市更新的模式大体有三种:政府主导、市场主导、政府和市场合作。

房企参与城市更新有哪些模式?一般可以分为政府主导、市场主导、政府和市场合作三种模式。不同的模式存在的难度、周期、企业承担的风险也有所不同。

当然,城市更新不只是头部房企的“专属”,其中并不排除中小企业通过收购单体建筑的方式介入城市微更新。

中小企业可根据自己的实力参与城市微更新项目是具有发展前景的。

与大企业追求规模不同,小企业唯有做出精细化运营的、有产业特色的城市更新项目才能够在市场上立足。未来市场格局将会形成“大而强”与“小而美”并行发展的行业格局。小而美的企业需要秉承“匠心”精神,在运营和管理上真正做到精细化。

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