七点视角|深度解读新政,未来城市更新走向

城市更新将告别大拆大建的时代了。

意见稿的落地实施会带来哪些影响?

首先将会推动各地政府更加重视渐近式的更新模式。接下来,各地政府在制定城市更新政策、专项计划或规划的过程中,将更多受到此次新政的影响。但整体来看,目前只是意见收集阶段,也要注重因城施策。

城市更新新政解读:

1、城市更新应由政府主导,而非房企

如今住建部主导制定的城市更新并非地产开发的思路,而是希望通过城市更新模式来建设宜居城市、绿色城市、韧性城市、智慧城市、人文城市,不断提升城市人居环境质量、人民生活质量、城市竞争力,走出一条中国特色城市发展道路。各地区落实城市更新项目的主导单位应是地方政府,地方政府应当根据本地区的发展目标与城市更新需求,因地制宜制定本地区的城市更新方案;而非由房企或其他社会资本主导,仍然以房地产开发的思路来主导项目。

这就意味着地方政府在城市更新中将起到更大的作用,而城市更新更强调微改造,我们理解城投平台、地方国企、现有资源所有者以及居民会成为城市更新行动的配合力量。而这里的“加大财政支持力度”除传统财政补贴等方面,更多是代指地方政府专项债以及设立城市更新引导基金等。

2、城市更新应侧重公益性,而非盈利

城市更新是长期动态的过程,应具备“风物长宜放眼量”的战略眼光,不盲目追求短期效益和经济利益。编制城市更新规划和计划时,应认真评估社会发展趋势,探索可持续更新模式。坚持体检评估先行,扎实推进各类建筑“留改拆”、基础服务设施修复更新、公共环境优化等工作。

3、城市更新旨在提升功能,而非建设

城市更新是一项系统工程,牵扯面更广、时间周期更长,各地区要量力而行,不一哄而长,有多大能力做大事,不通过传统地产开发模式大拆大建,更要强调长期效益,更强调运营收入。此

次“限拆令”政策将让城市更新的具体操作从大拆大建转变为小规模、渐进式的有机更新,有助于后续住房租赁市场的规范和健康发展。意见强调,实施城市更新行动,要顺应城市发展规律,尊重人民群众意愿,以内涵集约、绿色低碳发展为路径,转变城市开发建设方式,坚持“留改拆”并举、以保留利用提升为主,严管大拆大建,加强修缮改造,注重提升功能,增强城市活力。

4、未来的城市更新,应当如何实施?

一是考虑城市整体功能提升,统筹考虑片区现状与发展要求,坚持城市体检评估先行,因地制宜、分类施策,合理确定城市更新重点,划定城市更新单元,与相关规划充分衔接,科学编制城市更新规划和计划,通过“留改拆”并举,更精细、更根据实际需求来实施城市更新;

二是将城市更新行动与地方政府管控房价、解决居住需求不平衡的目标进行衔接。城市更新应当是解决城市病的重要工具,不能再进一步推高城市中已经较为突出的问题。因此各地的城市更新将坚持公益性的本质,遏制地产化的趋势,加大就地实物安置、新建或扩改建租赁性住房的比例;

三是对城市更新项目收益进行更严格的测算与管理。在严控地方隐性债务的背景下,城市更新项目是否会新增地方政府或城投的债务负担,是个非常敏感的问题;因此对于城市更新中的收益点、后期的可实现性与可操作性,会有更高的要求。地方政府也将对项目加大财政支持力度,吸引社会专业企业参与运营,以长期运营收入平衡改造投入。

四是针对近期暴雨、疫情对城市管理的挑战,将会提高城市更新中关于城市安全方面的要求。未来城市更新行动还将开展城市市政基础设施摸底调查,排查整治安全隐患,推动地面设施和地下市政基础设施更新改造统一谋划、协同建设,解决当前已经暴露的城市问题。

虽然是对城市更新政策的一次收紧,但也意味着政策与操作原则更为完善,给各地方政府与实施机构指明了更为确定、可持续发展的道路。未来的城市更新,将与地产行业进一步划清界限,但也将成为地方政府发展的重要工具,在全国范围内持续落地、多点开花。

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