七点播报|北京城市更新五年行动计划:实践存量更新的“北京探索”

继住建部提出城市更新防止大拆大建之后,北京市积极响应。

8月31日,北京市政府印发《北京市城市更新行动计划(2021-2025年)》(以下简称《计划》),明确不搞大拆大建,设立城市更新产业基金,鼓励银行、国有企业、民营企业积极参与,广泛引入社会资本等,描绘了城市更新的“北京模式”。

从拆建转向存量更新

上一波全国化的城市更新和棚改行动,催生了新的楼市行情。但大拆大建已被叫停,尤其在北京这样具有悠久历史的城市如何实施更新行动,尤其考验功力。

《计划》明确,实施城市更新行动,聚焦城市建成区存量空间资源提质增效,不搞大拆大建,城市更新行动与疏解整治促提升专项行动进行有效衔接,规划利用好疏解腾退的空间资源。

“贯彻落实北京城市总体规划、控制性详细规划和分区规划,做到严控总量、分区统筹、增减平衡。”《计划》要求,按照城市空间布局和不同圈层功能定位、资源禀赋,注重分区引导、分类制定政策。坚持自下而上的更新需求与自上而下的规划引导要求相结合,加大政策机制改革力度,试点先行、以点带面、项目化推进,探索城市更新的新模式、新路径、新机制,有序开展城市更新行动。

《计划》还提出,大力推进城市更新项目信息化、数字化、智能化升级改造,注重运用区块链、5G、人工智能、物联网以及新型绿色建材等新技术新材料,以城市更新为载体,广泛布设智慧城市应用场景,进一步提升城市更新改造空间资源的智能化管理和服务水平,提高绿色建筑效能,打造智慧小区、智慧楼宇、智慧商圈、智慧厂房、智慧园区,助力提升城市居住品质、提供便捷公共服务、推动产业优化升级、培育新兴消费模式。

六种更新类别

城市更新的界限,也在本次《计划》中得到明确。

《计划》指出,除城镇棚户区改造外,原则上不包括房屋征收、土地征收、土地储备、房地产一级开发等项目。实施城市更新行动的项目类型共包括六类:首都功能核心区平房(院落)申请式退租和保护性修缮、恢复性修建;老旧小区改造;危旧楼房改建和简易楼腾退改造;老旧楼宇与传统商圈改造升级;低效产业园区“腾笼换鸟”和老旧厂房更新改造;城镇棚户区改造。

关于目标任务,《计划》明确:到2025年,完成首都功能核心区平房(院落)10000户申请式退租和6000户修缮任务;力争完成全市2000年底前建成需改造的1.6亿平方米老旧小区改造任务,重点推进本市500万平方米抗震节能综合改造任务、3100万平方米节能改造任务及群众改造意愿强烈的改造项目,配合做好6000万平方米中央单位在京老旧小区改造任务;实施100万平方米危旧楼房改建和简易楼腾退改造;重点推动500万平方米左右低效老旧楼宇改造升级,完成22个传统商圈改造升级;有序推进700处老旧厂房更新改造、低效产业园区“腾笼换鸟”;基本完成134个在途城镇棚户区改造项目,完成30000户改造任务。

中指研究院调查事业部运营总监吴建钦表示,《计划》量化了要达到的目标成果,需要出台的具体政策,确保后续可落地。

强调“造血”机制

城市更新行动中,资金来源和协作机制向来是一个难题。

北京这份《计划》指出,将采取政府引导,市场运作的模式,充分发挥政府统筹引导作用,建立以区为主、市区联动的城市更新行动工作机制,研究制定支持政策,强化统筹推进力度。充分激发市场活力,调动不动产产权人、市场主体和社会力量等各方积极性,多种方式引入社会资本。更新改造空间以持有经营为主,探索形成多渠道投资模式。

《计划》强调要研究支持社会资本参与城市更新的政策机制,加快建立微利可持续的利益平衡和成本分担机制,形成整体打包、项目统筹、综合平衡的市场化运作模式。畅通社会资本参与路径,鼓励市属、区属国有企业搭建平台,加强与社会资本合作,通过设立基金、委托经营、参股投资等方式,参与城市更新。发挥社会资本专业化运营管理优势,提前参与规划设计。

此外,鼓励资信实力强的民营企业全过程参与更新项目,形成投资盈利模式。对老旧楼宇与传统商圈改造升级、低效产业园区“腾笼换鸟”和老旧厂房更新改造等更新项目,市政府固定资产投资可按照相应比例给予支持。完善标准规范,提高审批效率,创新监管方式,为社会资本参与城市更新创造良好环境。

比如在老旧小区改造方面,《计划》就提出了要积极探索老旧小区改造多方共担筹资模式,推广“劲松模式”“首开经验”,完善市场化实施机制。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,此次北京政策,在强调社会资本参与的过程中,也明确强调推动更新项目建立自给自足的“造血”机制。这也要求对于城市更新后续的项目发展,有更好的规划。如果此类规划不到位,那么往往城市更新项目和市场需求脱节,导致城市更新项目社会价值和经济价值难以统一。据此,如何让城市更新项目持续运作,且形成非常好的商业价值,也是各类投资者等所需要关注的内容。