七点视角|城市更新解码 专业力与“长跑思维”是关键

8月30日,住建部发布了关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知,为城市更新提供了实操上的重要指引。8月31日,北京市出炉城市更新五年行动计划,9月1日,《上海市城市更新条例》正式施行……

从上至下,一场关于城市更新的行动正在有序而稳定地开展。

“城市更新就是城市发展的必然趋势,过去主要是扩张,规模扩张,粗放式的发展,未来要聚焦城市的内核,内涵式的提高质量发展的模式,城市发展的模式未来会发生变化。”

城市更新不同于房地产

根据住建部的通知,要实施城市更新行动,同时又要防止大拆大建过度房地产的方式来推进城市更新。那么,城市更新和房地产究竟有何不同?秦虹认为有四个方面:

第一,开发建设方式不同,房地产一般是大拆大建的,标准化且可复制的建设方式,而城市更新主要是渐进式的,以保留传承为主,营造特色场景的建设方式,城市更新是很难复制的,不同的更新项目有不同的特点和模式。

第二,出发点上的不同,房地产开发追求规模,主要是解决城市增量发展需求的问题,而城市更新主要是改空间,补短板,生产业,留文化,保民生,美环境。概括来说便是,将历史印记的呈现和现代功能的提升相结合,保留城市原来的机理文化。

如在国家发改委的文件中,对加快城市更新提出了“三区一村”要求,比如改造老旧小区,主要是引导社区的便民发展,并不是把老旧小区拆掉,是在老旧小区中提升和完善功能;改造老旧厂区,要把“工业锈带”改造成“生活秀带”,打造成产业或是文化的旅游场地;改造老旧街区,引导传统街区走向新型的文旅聚集区。

不论是发改委的文件,还是住建部的文件,可以看到在城市更新这个方面推动的,不是大拆大建,而是以留为主、持有经营的更新方式。

第三,盈利模式上不同,房地产开发以散售、高周转为主要盈利方法。而城市更新则是依靠资产管理和运营,是一种长周期的盈利模式。卖不卖,是房地产开发和城市更新之间最为核心的不同之处。

第四,实施主体不同,房地产开发是由单一的房地产企业主导,但城市更新往往是片区统筹,有政府的规划引导,由政府、企业、社区、原居民共同主导的一种更新方式。

秦虹认为,城市更新要从过去的“开发方式”转变为“经营模式”,鼓励长期运营,持续地改造投入,对现有资源的所有者,居民出资参与微更新的方式来推动城市更新,持久经营。

城市更新的目标

未来搞城市更新,不是单一的目标,是综合的目标,城市更新的总目标和城市的发展紧密联系在一起的。住房和城乡建设部部长王蒙徽总结的城市更新总目标是建设宜居、绿色、韧性、智慧、人文的城市。实际中,具体目标还有三个层次。

具体而言,首先要实现经济目标,即更新完后要让这个城市要有活力。而活力则体现在资产效率更优,资产的配置更优,产出的效率更高,资产价值得以提升,能够给政府提供经济发展的支撑。

其次是社会目标,城市更新要让社会更加和谐,社会更包容,文化传承得以复兴。第三,还要兼顾环境目标,城市更新要实现更可持续,打造更加宜居的自然环境,文明多元的人文环境,绿色智慧低碳的社会环境。

“一个地方的城市更新做得成功不成功,唯一检验标准就是看能否达到引人、聚人和留人的目的,如果只是单纯旧的变新了,新产业不来,人员也不来,这种更新我认为是无效的投资。”

城市更新谁助力

要形成长周期的运营模式,离不开政策支持、资金支持和专业化能力的支持。能够看到,在政策方面,包括北京、上海、深圳、天津、成都等多个城市都已经出台了相应的管理办法。

资金方面,政府的财政支持主要涉及民生类的更新,如老旧小区改造、生态修复、基础设施提升等。此外,间接融资、银行贷款等也应该给予城市更新以支持。未来金融机构需要提供长周期且低成本的一些改善城市功能的银行贷款支持。

秦虹指出,未来的资金支持可以总结为“投资基金化,建设信贷化,运营证券化”。其表示,下一步的金融支持离不开对三化的深入研究,而三化其实也对应着城市更新的三个阶段。

投资的基金化,需要政府性的引导母基金来实现资本的两级放大功能。能够看到的是,现在上海、天津、无锡都成立了政府类的城市更新产业基金,对引导社会资本进入城市更新起了稳定器和增加信心的作用。

取得项目的时候用基金的方式来进行获得,到了更新过程同样需要银行贷款的支持,所以在银行层面,如何在融资条件的给予资金支持是非常需要的,这便是建设信贷化。当城市更新之后,长期持续运营需要靠证券化来使前期的投入资金进行退出,公募便成为了其中非常重要的一环。

城市更新的核心能力

除了政策和资本,城市更新项目最终运营成功还离不开专业化能力的支持。很多企业说建设部提出来防止大拆大建类的城市更新,那城市更新就熄火了,因为这个行当没有办法干了,不赚钱的,我们参与不了。秦虹称,难者不会、会者不难。

总的来看,企业参与城市更新的专业化能力,一个是科技为力,第二产业为核,第三文化为魂,第四设计为美,第五运营为要。这是一个需要时间打磨,渐进成长的过程,并不是过去房地产靠杠杆、社会化分工而能实现的。

随着越来越多企业开始进入到城市更新这条新赛道中来,秦虹也再次强调称,城市更新是行动而不是运动,城市更新对城市发展来说是一个永续的过程。其表示,对于有专业化能力,对城市更新理解清楚的企业来说,未来确实会有很好的机会。

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