七点视角|聚焦城市更新 全国城市更新正当时

今年以来,我国城市更新已上升到国家战略层面,相关政策也进入密集出台期:中共中央办公厅、国务院办公厅于近日印发《关于在城乡建设中加强历史文化保护传承的意见》并发出通知,要求各地区各部门结合实际认真贯彻落实;住房和城乡建设部于月前发布《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题》的通知,明确坚持“留改拆”并举,积极稳妥实施城市更新行动。

城市更新上升到国家战略层面,从“棚改”到“旧改”,城市从“大拆大建”到“更新提质”,一场上升到国家战略的宏伟计划正在全面铺开。

1、上海城市更新“加速跑”

上海城市更新站上“新风口”,驶入“快车道”。上海市十五届人大常委会第三十四次会议表决通过《上海市城市更新条例》,条例自9月1日起正式施行。这也是上海城市更新首次上升到地方人大立法层面。

和住建部文件精神一致,上海市出台的《条例》明确上海城市更新要坚持“留改拆”并举、以保留保护为主。城市更新工作重点也不再是浅层次的建筑物更新迭代、由房地产主导的增量建设,更包含着全人群多元需求,兼顾居住条件改善、历史风貌保护、城市功能提升和产业转型升级等复合性功能。

在市场机遇面前,房企也正逐步加快布局城市更新的步伐。数据显示,截至今年上半年,TOP50房企中有超60%已进驻城市更新板块,近九成房企城市更新项目占总土储比例已集中在15%~30%之间。

但资金和盈利问题一直是城市更新的最大难点之一,上海则给出了自己探索出的模式和答案。《条例》提出,鼓励金融机构依法开展多样化金融产品和服务创新,满足城市更新融资需求。同时,支持符合条件的企业在多层次资本市场开展融资活动,发挥金融对城市更新的促进作用。

金融系统全面支持发展城市更新项目,未来上海城市更新有望嫁接金融资本翅膀,探索REITs等资产证券化的退出模式。

2、深化产城融合 广东城市更新“提速”

一方面今年以来,广东城市更新的法治进展在明显“提速”,而另一方面,中央也在出台严格控制大规模拆除、大规模增建、大规模搬迁的要求,来规范地方的城市更新行为。

广东的城市更新格局,随着中央出台的规范要求,正在悄然发生转变。

自2008年实施“三旧”改造以来,截至今年6月中旬,广东共实施“三旧”改造93.78万亩,已完成改造56.68万亩。共节省土地22.95万亩,节地率达40.49%。其中,属于村级工业园项目335个,面积2.85万亩。所有旧村改造项目涉及的村集体收入由改造前的33.16亿元增加到112.15亿元。

值得注意的是,据不完全统计,2009年~2020年,仅珠三角9市就颁布了接近1600份与“三旧”改造有关的文件。与此同时,今年以来,广东城市更新的法治进展也在明显“提速”。

今年3月1日,全国“三旧”改造(城市更新)领域首部省级政府规章《广东省旧城镇旧厂房旧村庄改造管理办法》正式实施,更是标志着广东旧改法治建设进入新阶段。

随着城市更新的不断发展,越来越多的管理办法、实施细则等政策文件陆续发布,广东省多市也因地制宜构建城市更新顶层政策体系。

广州、深圳以及珠海等地,今年来,相继出台城市更新管理办法(条例),对当地的城市更新工作予以明确与规范。

3、重庆首次制定城市更新规划负面清单

市规划自然资源局发布《重庆市中心城区城市更新规划》(以下简称《规划》)。重庆日报记者获悉,《规划》对应中心城区实际建成区域,针对老旧小区、老旧厂区、老旧街区等不同的现状问题和资源禀赋,分类提出规划指引,制定负面清单。这也是重庆首次制定城市更新规划负面清单。

根据《规划》,老旧小区的城市更新规划负面清单包括:住宅建筑不能改为有噪声、光、油烟污染问题,严重影响小区环境的功能;不能转变为严重影响小区安全的功能,包括易燃易爆产品及危化品的生产、加工、存储等。

老旧厂区的城市更新规划负面清单包括:工业园区外零星分布的旧工业用地及用房、旧仓储物流等老旧厂区,原则上不应继续发展加工制造功能,鼓励其转型发展为文化创意、健康养老、科技创新等新兴产业,不得引进有环境污染、安全隐患的业态和功能,不得引入造成周边城市交通负荷超载的功能业态。

老旧街区的城市更新规划负面清单包括:禁止进行违反保护规划的更新建设活动,不得引进有环境污染、消防隐患的业态和功能。

市规划自然资源局城市规划处副处长李俐娟介绍,在《规划》框架下,中心城区各区、各片区和各个项目都可以制定符合自身实际的城市更新片区策划和实施方案,建立与全市国土空间规划体系相衔接的城市更新规划体系。

城市更新已成为城市高质量可持续发展的必然选择。三个城市更新的最新文件内容和要求非常具体明确,为行业带来很多新思考、新目标。城市更新是治理体系现代化提出的一个新命题,从城市更新发生到持续的过程中,不管是老百姓的需求,还是投资方、建设方、运营方的需求都在改变。下一步,整个产业链也需要在更新过程中不断调整,才能最终达到实现可持续发展的目的。

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