解读丨城市更新的“南京经验”:快慢之间看秦淮

马道街29号民国建筑新貌。受访者供图

人往哪去,钱从哪来?什么将被舍弃,什么能留下来?这些问题,在新一轮的城市更新试点工作中备受关注。

继去年8月住建部发布“大拆大建”限令后,包括南京在内的多个城市成为全国首批城市更新试点城市。今年4月25日,南京市公布《城市更新试点实施方案》,将围绕居住类地段、生产类建筑、公共类空间和三者组合形成的综合类片区四种类型开展试点。

连续两年,南京市委市政府将城市更新作为支持秦淮区发展的“一件大事”。不论小西湖片区的更新模式,还是主城“硅巷”的率先探索,该区已然展现了不少阶段性成果。如何在保留“老南京”慢生活的同时,让“新南京”快速发展,秦淮区的再探索值得期待。

居住类建筑更新:把“慢”留给生活

斑驳的砖墙面,暗红的老木门……这是64岁的刘永和一家曾居住的老宅——鸣羊里14号的旧貌。他很早就有了出新的祈盼。

“老房子价值在‘老’,问题也出在‘老’上。”在刘永和看来,过去建房缺少设计理念,拿客厅来说,用于吃饭就是餐厅,要睡觉又成了卧室,“最让人心焦的是家里闹过白蚁,木梁等部位已是脆弱不堪,虽说老宅是小二楼,但二层根本不敢住人。”

眼前平整的道路、郁郁葱葱的绿化和临街新开商铺,三五成群缓步而行的游人,好一派悠然闲适的景象。“小西湖改出来后,我才发现,那就是我们向往的样子。”瞅着居住区的新风貌,刘永和开心不已。

在大部分人的传统观念中,出新改造就意味着推倒重来、腾地换人。也正是如此,小西湖片区在最初更新时并不被看好。比如,有“南京记忆文化空间”之称的老门东,在改造中虽然保留文保、历史建筑、古树古井和街巷,但采取的是先搬迁后改造的方式,以致于不少原居民未能回迁。

“2015年谋划小西湖片区改造时,我们探索了一种新模式。”南京历史城区保护建设集团董事长范宁说,这次的改造不再像以往“自上而下”——保留要保护的,拆掉其他建筑,搬走原有居民,而是采用了逆向思维、“自下而上”的更新思路,原住民拥有去留以及如何更新改造的选择权。

于是,城市更新的关注点从建筑、街巷转向了人。彼时,地方政府与高校设计专家和志愿者团队开展合作,走进居民家中共同商量确定了“自我更新、有机更新、持续更新”的保护新路径。

家住马道街39号的许庆老人便是小西湖片区“小尺度、渐进式”更新的受益人之一。在他家的D级危房更新前,参与街区规划设计的东南大学建筑学院教授韩冬青曾10多次登门,与老人探讨房屋改造方案。

“说实话,图纸我们是看不懂。我和老伴提出两点:改造后的地砖色泽不能太亮,要好打理;二楼得建个露台,要好晾衣服。”让许庆意外的是,韩教授还点出了屋子存在采光不足、通风不畅的问题,并提供了解决方案。

经过多轮商讨,许庆的“梦想小屋”很快便动工了。因为市区财政各补贴30%的费用,这次翻建,他们只出了不到25万元。历经8个月,老两口去年底住上了敞亮一新、功能齐全的居所。

环境在变,许庆老两口爱养花、爱散步的习惯却一如往常。“我们不愿被安置他处,除了因为根在这里,还在于这里有习惯一辈子的生活节奏,高楼大厦是好,但总是少了一份闲适。”许庆说。

 

出新后的壹城中心。人民网 马晓波摄

生产类建筑更新:把“快”留给发展

对于人口密度大、功能承载多、环境容量小的老城区,如何向存量空间要增量价值是一种新的期待。在生产建筑类更新改造方面,南京鼓励利用旧厂房、旧仓库、老商业、老校区、老旧楼宇改造建设现代公共服务和创新创业载体,建成一批城市硅巷、创新社区。

壹城中心便是秦淮区通过更新改造实现“逆生长”的老旧楼宇之一。其前身扬子大厦建于上世纪九十年代,位于南京新街口核心区,早已不符合现阶段高品质的办公需求。

“以前的大楼外立面是那种马赛克瓷砖,我们进行了更换处理,还将办公区域的窗户全部改为落地玻璃,既能改善内部视野,又能提升大楼整体外观。”南京壹城资产管理有限公司招商总监戚诚说,老城区寸土寸金,为吸引对经济贡献更高的总部企业落户,他们对楼宇从内而外进行了改造。

戚诚说,过去的扬子大厦没有明确的产业定位,不少办公室在层层转租后,被分割成很小间的店铺,零售、美食、美甲、小餐饮充斥其间。以秦淮区打造现代金融格局为契机,壹城中心也明确了“金融产业楼宇”的自身定位。

去年11月,焕然一新的壹城中心正式开园后,包括浙商证券、东北证券、华宝证券、香港高山金融内地第二总部等12家金融机构先后入驻。“对于证券公司,交通是尤其重要的区位因素,我们有不少业务都需要客户来办公点‘面签’。”华宝证券合规专员解艳说,他们从郊区搬来后,开户数量与同期相比增长了近10倍。

有着同样感触的,还有位于秦淮硅巷的一众企业。2018年,秦淮硅巷在南京率先启航。一批点缀于主城的老厂区、老校区、社会园区、低效楼宇得以重生。出门有“市井生活”的环境,颇受年轻人欢迎。寻常巷陌间一个个载体探索,凝聚成推动科技创新和产业升级的主阵地。

截至目前,秦淮硅巷19个备案载体总面积达57.09万平方米,位列南京第一。秦淮区政府有关负责人表示,面向“十四五”,秦淮硅巷将进一步聚焦空间形象、内涵品质、产业布局、人才引育等方面,加速拓展秦淮硅巷、创新湾区品牌内涵。“既要为秦淮产业转型与提升注入强劲动力,也为南京城市更新,主城‘再中心化’探索有益经验。”他说。